Une demande de prêt hypothécaire peut progresser rapidement lorsque les bons renseignements sont disponibles, mais des documents manquants, périmés ou incohérents peuvent entraîner des retards évitables à un moment où les échéances de financement sont importantes.
Les prêteurs ont besoin d’une documentation suffisante pour confirmer votre identité, votre revenu, votre emploi, vos dettes, les fonds dont vous disposez et la propriété à financer. Les documents demandés dépendront du prêteur, du type de prêt hypothécaire, de votre situation d’emploi, de la provenance de votre mise de fonds et d’autres particularités de votre demande.
C’est pourquoi préparer vos documents pour l’approbation hypothécaire au Canada avant d’en avoir besoin peut faire toute la différence. Un dossier bien organisé peut aider votre courtier à répondre rapidement aux demandes du prêteur, à régler plus tôt les problèmes potentiels et à faire progresser votre financement vers l’approbation finale.
Utilisez cette liste de vérification pour une demande de prêt hypothécaire au Canada comme point de départ, puis parlez à l’un de nos courtiers hypothécaires pour obtenir une liste personnalisée selon votre situation.
Pourquoi les documents sont importants dans le processus d’approbation hypothécaire
La documentation hypothécaire fournit aux prêteurs les renseignements dont ils ont besoin pour déterminer si votre demande répond à leurs critères de financement.
Selon l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), les prêteurs et les courtiers hypothécaires peuvent examiner votre revenu, vos actifs, vos dettes, votre emploi, les fonds destinés à votre mise de fonds et d’autres renseignements financiers lorsqu’ils évaluent une demande de prêt hypothécaire ou une préapprobation.
Vos documents permettent de confirmer trois éléments importants :
- Revenu et emploi : Ils permettent de déterminer si vos revenus sont suffisants, stables et vérifiables.
- Situation financière : Ils présentent vos actifs, vos dettes existantes et vos autres obligations financières courantes.
- Capacité à conclure l’achat : Ils permettent de confirmer que vous disposez de fonds vérifiés suffisants pour la mise de fonds requise et les frais de clôture.
Une documentation incomplète ne signifie pas automatiquement que votre demande de prêt hypothécaire sera refusée. Toutefois, elle peut empêcher le prêteur de terminer son évaluation ou de satisfaire à une condition d’approbation, ce qui peut entraîner des retards.
Si vous souhaitez comprendre où se situe la vérification des documents dans l’ensemble de la demande, consultez notre guide pour comprendre le processus d’approbation hypothécaire.
Liste complète des documents hypothécaires
Les documents exacts nécessaires à l’approbation d’un prêt hypothécaire varient d’un emprunteur et d’un prêteur à l’autre, mais la plupart des demandes comprennent plusieurs catégories de documents essentielles.
Preuve d’identité
Vous devrez généralement fournir une pièce d’identité valide afin de confirmer votre identité.
Selon le prêteur et la transaction, les documents peuvent comprendre :
- Un passeport valide
- Un permis de conduire
- Une autre pièce d’identité avec photo délivrée par un gouvernement et acceptée par le prêteur
On pourrait également vous demander des renseignements d’identification supplémentaires dans le cadre d’une vérification de crédit. Soyez particulièrement prudent avec votre numéro d’assurance sociale (NAS). Le gouvernement du Canada précise que vous n’êtes pas légalement tenu de fournir votre NAS lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, bien que certaines organisations puissent le demander afin d’améliorer l’exactitude de la correspondance avec votre dossier de crédit.
Preuve de revenu
Vos documents de revenu aident le prêteur à déterminer le montant de revenu admissible pouvant être utilisé dans l’évaluation de votre demande.
Les preuves de revenu couramment demandées pour un prêt hypothécaire au Canada peuvent comprendre :
- Des talons de paie récents
- Une lettre d’emploi à jour
- Des feuillets T4
- Des avis de cotisation de l’Agence du revenu du Canada (ARC)
- Des documents confirmant les primes, commissions ou autres revenus, s’il y a lieu
Votre lettre d’emploi pourrait devoir confirmer des renseignements comme votre poste, votre rémunération, votre statut d’emploi et votre ancienneté. Les exigences peuvent varier selon que vous êtes salarié, rémunéré à l’heure, payé à commission, que vous occupez plusieurs emplois ou que votre revenu varie d’une année à l’autre.
Des renseignements cohérents dans votre demande, vos documents de paie et vos dossiers d’emploi peuvent réduire le risque de demandes de renseignements supplémentaires.
Vous pouvez également utiliser nos outils financiers pour vous aider à prendre votre décision hypothécaire afin d’évaluer votre capacité financière, vos versements hypothécaires et d’autres considérations financières avant de présenter une demande.
Documents de revenu pour les travailleurs autonomes
Si vous êtes propriétaire d’une entreprise, travailleur indépendant ou que vous gagnez un revenu de travail autonome, attendez-vous à ce que le prêteur examine plus attentivement la façon dont votre revenu est établi.
Vos documents peuvent comprendre :
- Vos déclarations de revenus personnelles
- Vos avis de cotisation des deux dernières années d’imposition
- Les états financiers de votre entreprise
- Des relevés bancaires personnels ou d’entreprise
- Les statuts constitutifs ou les documents d’enregistrement de l’entreprise, s’il y a lieu
- D’autres documents permettant d’établir le revenu et l’historique d’exploitation de l’entreprise
L’ACFC précise notamment que les travailleurs autonomes peuvent devoir fournir leurs avis de cotisation de l’ARC des deux dernières années lors d’une préapprobation hypothécaire.
Comme le revenu d’un travailleur autonome peut être structuré de différentes façons, la documentation requise dépend largement de la structure de votre entreprise et de la méthode de vérification du revenu utilisée par le prêteur. Il est particulièrement important de vous préparer tôt si le revenu déclaré varie considérablement d’une année à l’autre.
Preuve de mise de fonds
Un prêteur doit pouvoir vérifier non seulement le montant de votre mise de fonds, mais également sa provenance.
Les documents servant à prouver votre mise de fonds pour un prêt hypothécaire au Canada peuvent comprendre :
- Des relevés de comptes d’épargne ou de comptes-chèques
- Des relevés de comptes de placement
- Des documents confirmant le produit de la vente d’une autre propriété
- Une lettre de don et les pièces justificatives pour une mise de fonds admissible provenant d’un don
- Des documents montrant les transferts effectués entre vos comptes
L’ACFC confirme que les prêteurs ou courtiers peuvent demander des relevés bancaires ou de placement récents afin de confirmer que la mise de fonds est disponible. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) reconnaît également des sources comme l’épargne, le produit de la vente d’une propriété et les dons en argent non remboursables admissibles provenant de proches parents dans le cadre de ses programmes d’assurance prêt hypothécaire.
Évitez de transférer d’importantes sommes d’argent entre vos comptes sans conserver une preuve claire de la provenance des fonds. Si un prêteur n’est pas en mesure de retracer un dépôt, des documents justificatifs supplémentaires peuvent être exigés.
Renseignements sur le crédit et les dettes
Votre profil de crédit et vos obligations financières existantes constituent un autre élément important de l’évaluation hypothécaire.
Les renseignements habituellement pris en compte concernant votre crédit et vos dettes peuvent comprendre :
- Les renseignements de crédit obtenus dans le cadre de la vérification autorisée par le prêteur
- Les soldes de cartes de crédit et les paiements exigés
- Les marges de crédit
- Les prêts ou contrats de location de véhicules
- Les prêts étudiants
- Les prêts personnels
- Les obligations liées à une pension alimentaire pour enfants ou pour conjoint, s’il y a lieu
- Les autres obligations financières récurrentes
Vous n’avez généralement pas besoin d’obtenir vous-même un dossier de crédit spécialement pour le prêteur, sauf si celui-ci vous le demande. Avec votre consentement, le prêteur ou le courtier accédera normalement aux renseignements de crédit nécessaires dans le cadre du processus de demande.
Avant de présenter votre demande, examinez attentivement vos propres obligations afin que les montants déclarés soient exacts et correspondent aux renseignements figurant dans votre dossier de crédit.
Renseignements sur la propriété
Une fois votre offre acceptée, la propriété elle-même fait partie de l’évaluation du prêteur.
Selon la transaction, vous pourriez devoir fournir :
- La convention d’achat et de vente signée
- La fiche descriptive de la propriété
- L’adresse et le prix d’achat de la propriété
- Les renseignements sur les taxes foncières, s’ils sont demandés
- Les renseignements sur la copropriété, s’il y a lieu
- D’autres documents liés à la propriété ou à la transaction
Le prêteur peut également exiger une évaluation de la propriété ou imposer d’autres conditions liées à celle-ci avant d’accorder son approbation finale. C’est l’une des raisons pour lesquelles une préapprobation hypothécaire ne devrait jamais être considérée comme une garantie que le financement d’une propriété précise est confirmé.
Documents supplémentaires
Certaines demandes nécessitent des documents qui vont au-delà de la liste de vérification habituelle pour un prêt hypothécaire au Canada.
Selon votre situation, on pourrait vous demander :
- Une entente de divorce ou de séparation
- Des documents relatifs à une pension alimentaire pour enfants ou pour conjoint
- Des baux ou d’autres preuves de revenus locatifs
- Des documents concernant les immeubles de placement que vous possédez déjà
- Vos relevés hypothécaires actuels
- Une preuve de paiement des taxes foncières
- Des documents relatifs à votre statut d’immigration ou de résidence
- Des documents expliquant des dépôts ou des opérations financières importants
Informez rapidement votre courtier de toute situation inhabituelle concernant vos finances. Il est généralement plus facile de déterminer les documents appropriés avant la présentation d’une demande que de devoir répondre à une condition imprévue à l’approche d’une échéance de financement.
Documents requis pour la préapprobation hypothécaire et l’approbation finale
Même si les deux étapes se recoupent, les documents nécessaires à une préapprobation hypothécaire au Canada ne doivent pas être confondus avec l’ensemble des documents qui pourraient éventuellement être exigés pour l’approbation finale.
Étape de la préapprobation
Lors de la préapprobation, le prêteur ou le courtier évalue votre situation financière afin d’estimer le montant que vous pourriez être en mesure d’emprunter et, selon le prêteur, pourrait vous offrir une garantie de taux d’intérêt pendant une période déterminée.
L’ACFC indique que vous pourriez devoir fournir une pièce d’identité, des renseignements sur votre emploi, une preuve des fonds disponibles pour la mise de fonds et les frais de clôture, des renseignements sur vos actifs ainsi que des détails concernant vos dettes et obligations financières. Une vérification de crédit sera également généralement effectuée.
Notre guide sur la préapprobation hypothécaire peut vous aider à savoir à quoi vous attendre avant de commencer vos recherches pour une propriété.
Étape de l’approbation finale
L’approbation finale va plus loin, puisque le prêteur évalue à la fois votre situation et la propriété précise que vous souhaitez financer.
À cette étape, vous pourriez devoir fournir des documents de revenu et des relevés bancaires à jour, la convention d’achat acceptée, des renseignements sur la propriété ainsi que tout autre document nécessaire pour satisfaire aux conditions du prêteur.
N’oubliez pas qu’une préapprobation ne garantit pas l’approbation finale. L’ACFC précise que le montant final du prêt hypothécaire peut notamment dépendre de la valeur de la propriété, de votre mise de fonds et du respect des critères du prêteur par la propriété.
Erreurs courantes lors de la préparation des documents hypothécaires
Une bonne demande ne consiste pas simplement à avoir des documents : ceux-ci doivent également être complets, à jour et cohérents.
Voici quelques erreurs courantes à éviter :
- Fournir des documents périmés : Les prêteurs peuvent exiger des documents émis au cours d’une période précise. Une lettre d’emploi ou un relevé obtenu plusieurs mois auparavant pourrait donc devoir être mis à jour.
- Omettre des pages : Si un relevé comporte plusieurs pages, fournissez le document complet, sauf indication contraire de votre courtier.
- Fournir des renseignements incohérents : Des différences entre votre demande, votre lettre d’emploi, vos documents de revenu ou vos relevés bancaires peuvent soulever des questions.
- Ne pas documenter les dépôts importants : Conservez les documents permettant de démontrer la provenance des dépôts ou transferts importants.
- Modifier votre situation financière : De nouveaux prêts, de nouvelles demandes de crédit ou des changements financiers importants avant la clôture peuvent avoir une incidence sur les renseignements ayant servi à votre approbation.
- Attendre à la dernière minute : L’obtention de documents fiscaux, de lettres d’emploi ou d’états financiers peut prendre plus de temps que prévu.
Voilà pourquoi la préparation devrait commencer avant d’avoir à respecter une échéance de financement. Vous pouvez découvrir d’autres situations à éviter dans notre guide sur les 5 erreurs hypothécaires courantes que les courtiers peuvent vous aider à éviter.
Comment préparer vos documents pour accélérer l’approbation
Une bonne organisation ne garantit pas l’approbation de votre prêt hypothécaire, mais elle peut réduire les échanges inutiles pendant le processus de vérification des documents.
Commencez par créer un dossier numérique réservé à votre demande et classez vos documents par catégorie : identité, emploi, revenu, actifs, mise de fonds, dettes et renseignements sur la propriété.
Avant de soumettre quoi que ce soit :
- Vérifiez que les noms et les adresses sont cohérents.
- Assurez-vous que les relevés comprennent toutes les pages.
- Utilisez des copies claires et lisibles plutôt que des captures d’écran lorsque des relevés officiels sont disponibles.
- Conservez les fichiers numériques originaux lorsque c’est possible.
- Évitez de modifier des documents financiers.
- Mettez vos documents à jour lorsque votre courtier vous indique qu’ils sont devenus trop anciens pour répondre aux exigences du prêteur.
- Conservez les preuves démontrant les mouvements et la provenance des fonds destinés à votre mise de fonds.
- Informez rapidement votre courtier si votre emploi, votre revenu, vos dettes ou votre mise de fonds changent.
Les exigences relatives à votre demande de prêt hypothécaire au Canada peuvent également évoluer après sa présentation si le prêteur a besoin de renseignements supplémentaires pour terminer son évaluation. Répondre rapidement et avec précision à ces demandes peut aider à maintenir le processus sur la bonne voie.
Situations particulières : documents supplémentaires qui pourraient être nécessaires
Certains emprunteurs doivent s’attendre à fournir des documents qui dépassent la liste habituelle, puisque le prêteur a besoin de renseignements supplémentaires pour bien comprendre leur situation financière.
Premiers acheteurs
Une liste de vérification hypothécaire pour les premiers acheteurs au Canada comprend généralement les mêmes documents de base concernant le revenu, l’emploi, le crédit et la mise de fonds que ceux exigés des autres emprunteurs.
Toutefois, les premiers acheteurs qui utilisent une mise de fonds provenant d’un don doivent être prêts à documenter ce don selon les exigences du prêteur et à fournir les pièces justificatives démontrant que les fonds sont disponibles.
Si vous vous préparez à acheter votre première propriété, nos ressources hypothécaires pour les premiers acheteurs peuvent vous aider à planifier les prochaines étapes.
Nouveaux arrivants au Canada
Si vous êtes nouvellement arrivé au Canada, les exigences en matière de documentation peuvent dépendre de votre statut de résidence ou d’immigration, de vos antécédents d’emploi au Canada et de votre historique de crédit disponible.
On pourrait notamment vous demander :
- Des documents valides concernant votre statut d’immigration ou de résidence
- Des preuves d’emploi et de revenu au Canada
- Des renseignements de crédit internationaux, lorsqu’ils sont acceptés ou requis
- Des relevés bancaires ou d’autres preuves de ressources financières
- Des documents supplémentaires à l’appui de votre mise de fonds
Certains prêteurs offrent des programmes conçus spécialement pour les emprunteurs qui disposent de peu d’antécédents de crédit au Canada. Apprenez-en davantage sur nos options hypothécaires pour les nouveaux arrivants au Canada.
Demandes de refinancement
Le refinancement comporte plusieurs des mêmes vérifications de revenu, de crédit et de propriété qu’une nouvelle demande de prêt hypothécaire.
En plus des documents habituels sur votre revenu et votre identité, vous pourriez avoir besoin de fournir :
- Votre relevé hypothécaire actuel
- Les renseignements sur le solde actuel de votre prêt hypothécaire
- Des documents relatifs aux taxes foncières
- Des renseignements sur votre propriété
- Des renseignements sur les dettes à consolider, s’il y a lieu
- Des documents confirmant votre revenu et votre emploi
Nos options de refinancement hypothécaire expliquent le fonctionnement du refinancement et les facteurs que les prêteurs évaluent généralement.
Comment nous simplifions le processus de documentation hypothécaire
La documentation nécessaire à une demande de prêt hypothécaire peut sembler considérable, mais vous n’avez pas à déterminer seul toutes les exigences des prêteurs.
Lorsque vous travaillez avec nous, nous vous aidons à déterminer les documents qui s’appliquent à votre demande et à organiser le processus avant que votre dossier soit transmis au prêteur.
Notre approche comprend :
- Une liste de vérification personnalisée : Nous déterminons les documents pertinents selon votre emploi, votre revenu, votre mise de fonds et votre objectif hypothécaire.
- La vérification des documents : Nous pouvons vous aider à repérer les renseignements manquants ou incohérents avant la transmission du dossier au prêteur.
- Des prochaines étapes claires : Vous savez ce qui est demandé et pourquoi ces renseignements sont importants.
- Des conseils adaptés au prêteur : Comme les exigences peuvent varier d’un prêteur à l’autre, nous vous aidons à vous préparer en fonction de l’option envisagée plutôt que de vous fier uniquement à une liste générale.
- Un accompagnement pour satisfaire aux conditions : Si le prêteur demande des documents supplémentaires après la présentation de votre demande, nous vous aidons à comprendre ce qui est nécessaire pour satisfaire aux conditions en suspens.
Une bonne préparation ne garantit pas l’approbation, mais elle peut rendre le processus plus efficace et réduire les retards évitables.
Lorsque vous êtes prêt à aller de l’avant, trouvez un courtier hypothécaire près de chez vous et demandez une liste personnalisée des documents dont vous aurez besoin.
Préparez-vous pour accélérer votre approbation
Savoir quels documents sont requis pour obtenir un prêt hypothécaire au Canada vous donne une longueur d’avance avant même de présenter votre demande.
Commencez tôt à rassembler vos principaux documents concernant votre identité, votre revenu, votre emploi, votre mise de fonds, vos dettes et votre situation financière. Assurez-vous qu’ils sont complets, exacts et facilement accessibles, et gardez à l’esprit que des documents supplémentaires peuvent être demandés selon votre prêteur, le type de prêt hypothécaire et votre situation personnelle.
Surtout, n’attendez pas qu’une offre soit acceptée et qu’une échéance de financement approche pour découvrir qu’un document important est manquant.
Communiquez avec l’un de nos courtiers de Mortgage Intelligence dès aujourd’hui pour examiner votre situation, préparer votre liste personnalisée de documents hypothécaires et présenter votre demande avec plus de confiance.
Foire aux questions
1. Quels documents sont requis pour l’approbation d’un prêt hypothécaire au Canada?
Les documents courants comprennent une pièce d’identité délivrée par le gouvernement, une preuve de revenu et d’emploi, des relevés confirmant votre mise de fonds, des renseignements sur vos dettes et vos actifs ainsi que des documents sur la propriété. Les documents exacts requis pour le processus d’approbation hypothécaire varient selon le prêteur et la situation de l’emprunteur.
2. Combien de mois de relevés bancaires les prêteurs exigent-ils?
Les exigences varient selon le prêteur. Certains peuvent demander environ 90 jours de relevés afin de vérifier les fonds destinés à la mise de fonds, tandis que d’autres peuvent exiger une période différente.
3. Dois-je fournir une preuve de mise de fonds?
Oui. Les prêteurs exigent généralement une preuve démontrant que les fonds nécessaires à votre mise de fonds et à vos frais de clôture sont disponibles, notamment des relevés bancaires ou de placement. Un don ou le produit de la vente d’une propriété peut nécessiter des documents supplémentaires.
4. Quels documents les travailleurs autonomes doivent-ils fournir?
Vous pourriez devoir fournir des avis de cotisation, des déclarations de revenus, des états financiers, des relevés bancaires et d’autres documents permettant de vérifier votre revenu. Les exigences dépendent du prêteur et de la structure de votre entreprise.
5. Des documents manquants peuvent-ils retarder l’approbation hypothécaire?
Oui. Des documents manquants ou incomplets peuvent retarder la vérification et l’approbation finale. Fournir des renseignements complets dès le départ aide à faire avancer le processus.
6. Que faut-il fournir pour obtenir une préapprobation hypothécaire?
Une préapprobation comprend généralement une preuve d’identité, une vérification de l’emploi pour le prêt hypothécaire, des renseignements sur le revenu, les dettes, les actifs et la mise de fonds, ainsi qu’une vérification de crédit. Des documents supplémentaires peuvent être exigés selon votre situation.
