Si vous voulez acheter votre première maison au Canada, vous devez comprendre l’assurance prêt hypothécaire. Bien que vous ayez besoin d’une mise de fonds suffisante, de nombreux premiers acheteurs canadiens ont besoin d’une assurance prêt hypothécaire pour combler l’écart. Ça aide les prêteurs à savoir qu’ils ne risquent rien si l’emprunteur ne peut pas faire ses paiements hypothécaires. Comprenons l’assurance prêt hypothécaire au Canada, y compris les exigences du programme, les coûts et son fonctionnement.

Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire? 

L’assurance prêt hypothécaire protège les prêteurs si l’emprunteur ne respecte pas ses paiements hypothécaires. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat de la maison, vous avez besoin d’une assurance prêt hypothécaire.

Pourquoi les premiers acheteurs ont-ils besoin d’une assurance prêt hypothécaire? 

Économiser suffisamment d’argent pour une mise de fonds est l’un des plus grands obstacles à l’accession à la propriété pour les premiers acheteurs. Si vous n’avez pas 20 % de mise de fonds, les prêteurs exigeront généralement une assurance prêt hypothécaire. Avec ce type d’assurance, les acheteurs peuvent commencer à chercher une maison plus tôt plutôt que d’attendre d’accumuler une plus grande mise de fonds.

Au Canada, il existe deux catégories principales d’assurance prêt hypothécaire :

  • Assurance prêt hypothécaire standard : La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et des assureurs commerciaux comme Genworth Financial et Canada Guaranty offrent l’assurance prêt hypothécaire standard. Si l’emprunteur ne rembourse pas le prêt, l’assurance protège le prêteur. Les prêts avec une mise de fonds inférieure à 20 % doivent l’avoir.
  • Assurance hypothécaire privée (PMI) : Similaire à l’assurance prêt hypothécaire standard, la PMI est utilisée lorsqu’un acheteur n’a pas suffisamment de capitaux propres pour être admissible à un prêt conventionnel. Bien qu’elle soit principalement utilisée aux États-Unis, cette assurance fonctionne de manière similaire à l’assurance prêt hypothécaire standard au Canada.

Comprendre l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL 

Vous pouvez obtenir une hypothèque allant jusqu’à 95 % du prix d’achat de la maison avec l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL. De plus, elle garantit que même avec une mise de fonds plus faible, vous pouvez obtenir un taux d’intérêt compétitif.

De plus, l’assurance prêt hypothécaire contribue à la stabilité du marché du logement. L’assurance prêt hypothécaire garantit que le financement hypothécaire est toujours disponible pendant les récessions, lorsqu’il peut être plus difficile d’épargner pour une mise de fonds substantielle.

Mise de fonds minimale 

Une mise de fonds minimale est nécessaire pour être admissible à l’assurance prêt hypothécaire. Ce montant fluctue en fonction du coût de la maison.

  • La mise de fonds minimale requise pour les propriétés de moins de 500 000 $ est de 5 %.
  • Vous devez payer 10 % sur le montant restant et 5 % sur les premiers 500 000 pourlesreˊsidencesdeplusde500000.
  • Les maisons coûtant 1 500 000 $ ou plus ne sont pas admissibles à l’assurance prêt hypothécaire.

Mises de fonds traditionnelles 

Les mises de fonds traditionnelles peuvent provenir de dons non remboursables de membres de la famille, d’économies personnelles ou du produit de la vente d’une autre propriété.

Mises de fonds non traditionnelles (prêts pour propriétaires seulement) 

Les mises de fonds non traditionnelles ne doivent pas être directement ou indirectement liées à l’achat d’une maison. Celles-ci peuvent consister en des lignes de crédit ou des prêts personnels non garantis. Pour les clients ayant un solide historique de gestion de crédit, l’assurance prêt hypothécaire est offerte pour les maisons d’une ou deux unités avec un ratio prêt-valeur (LPV) entre 90,01 % et 95 %. Les prêts consentis dans le cadre du programme d’assurance des prêts sur biens meubles et les non-résidents permanents ne sont pas admissibles.

Coût de l’assurance prêt hypothécaire pour les nouveaux acheteurs 

La prime d’assurance prêt hypothécaire, qui est déterminée en pourcentage du prêt en fonction de la taille de votre mise de fonds, est payée par le prêteur. Cette dépense vous est souvent transmise, et vous avez la possibilité de la payer en une seule fois ou dans le cadre de vos paiements hypothécaires.

Votre prime peut être déterminée à l’aide du tableau d’assurance prêt hypothécaire que votre prêteur vous a fourni. Le montant de votre hypothèque et la taille de votre mise de fonds déterminent le coût de l’assurance prêt hypothécaire. Elle coûte généralement entre 2,8 % et 4,0 % du montant de l’hypothèque, selon votre ratio prêt-valeur et votre situation financière.

Exigences générales pour être admissible à l’assurance prêt hypothécaire pour propriétaire 

Pour être admissible à l’assurance prêt hypothécaire pour propriétaire de la SCHL, vous devez satisfaire aux exigences générales suivantes :

  • La maison doit être au Canada.
  • La Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens ne doit pas s’appliquer à la transaction.
  • Pour les prêts aux propriétaires, le prix d’achat ou la valeur accrue de la maison doit être inférieur à 1 500 000 $, et pour les petits prêts locatifs, il doit être inférieur à 1 000 000 $.

Autres critères financiers 

  • Vos dépenses de logement mensuelles totales (capital, intérêts, taxes, chauffage et frais de copropriété applicables) ne doivent pas dépasser 39 % de votre revenu brut du ménage, ce qui correspond à la limite de votre ratio d’amortissement brut de la dette (ABD). 
  • Vous ne devriez pas avoir un ratio d’amortissement total de la dette (ATD) supérieur à 44 %. Cela couvre tous les paiements de prêt mensuels, y compris PITH, les frais de location et autres paiements de dette, en plus des dépenses de logement.

Les frais de clôture, qui varient de 1,5 % à 4 % du prix d’achat de la maison, doivent également être pris en considération. Ces frais comprennent les droits de mutation immobilière et les frais juridiques. Ces frais surprennent parfois les premiers acheteurs, il est donc utile d’utiliser la feuille de calcul d’estimation des coûts d’achat de maison de la SCHL pour déterminer le montant total de vos dépenses d’achat de maison.

Taux de prime d’assurance prêt hypothécaire de la SCHL 

Les prêteurs paient une prime d’assurance pour acquérir l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL, et vous payez généralement le coût. Lorsque vous demandez une hypothèque, votre prêteur vous fournira le montant exact.

Selon le montant de votre mise de fonds, la prime est calculée en pourcentage de l’hypothèque. Votre prime d’assurance augmentera avec la proportion de la valeur de la maison que vous empruntez.

Même si les paiements d’assurance prêt hypothécaire peuvent sembler être une dépense supplémentaire, ils entraînent généralement des économies à long terme grâce à des taux d’intérêt réduits et à moins de frais supplémentaires. De plus, vous pouvez être admissible à un remboursement de prime de 25 % si vous utilisez l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL pour une maison écoénergétique.

Combien de temps faut-il pour obtenir une hypothèque assurée? 

Étant donné que le prêteur demandera l’assurance prêt hypothécaire en votre nom, la procédure pour obtenir une hypothèque assurée est identique à celle d’obtention d’une hypothèque non assurée. Vous devez cependant satisfaire aux exigences de l’assurance ainsi qu’aux normes de crédit du prêteur.

Avantages de l’assurance prêt hypothécaire pour les nouveaux acheteurs 

Bien que ce soit une dépense supplémentaire, l’assurance prêt hypothécaire offre plusieurs avantages aux nouveaux acheteurs canadiens :

  • Permet l’accession à la propriété : Le principal avantage est qu’elle permet aux premiers acheteurs d’acquérir une propriété avec une mise de fonds plus faible — jusqu’à 5 % dans certains cas.
  • Conditions de prêt améliorées : Puisque l’assurance prêt hypothécaire protège le prêteur, elle peut entraîner de meilleures conditions pour les acheteurs, comme des taux d’intérêt réduits ou des possibilités de prêt supplémentaires.
  • Barrière à l’entrée réduite : Pour de nombreux premiers acheteurs, l’assurance prêt hypothécaire réduit la barrière à l’entrée, leur permettant d’entrer sur le marché même avec peu d’argent.

Comment choisir la bonne couverture pour vos besoins 

Les besoins de votre famille et votre situation financière doivent être pris en considération lors du choix d’une assurance protection hypothécaire facultative. Pensez à savoir si votre assurance vie est suffisante ou si vous souhaitez une protection supplémentaire en cas de maladie grave, d’invalidité ou de perte d’emploi.

Par exemple :

  • Assurance vie : Si vous décédez, l’assurance vie couvrira le montant restant dû sur votre hypothèque, soulageant votre famille du fardeau financier.
  • Maladie grave : Fournit un soutien financier pendant une période difficile en payant votre hypothèque si vous recevez un diagnostic de maladie couverte, comme le cancer ou une crise cardiaque.
  • Invalidité : Aide avec les paiements hypothécaires si une maladie ou un accident vous empêche de travailler.
  • Perte d’emploi : Accorde du temps pour trouver un nouvel emploi sans avoir à craindre de perdre votre maison en couvrant vos paiements hypothécaires pendant une période prédéterminée si vous perdez votre emploi sans faute de votre part.

FAQ

  • Combien coûte la PMI pour un prêt de 300 000 $? 

Les coûts d’assurance hypothécaire pour un prêt de cette taille avec une mise de fonds de 5 % pourraient se situer entre 10 000 et 12000. Cependant, l’assureur et votre prêteur déterminent le montant précis.

  • L’assurance hypothécaire exige-t-elle un paiement initial? 

Vous n’êtes pas obligé de payer les primes d’assurance hypothécaire à l’avance au Canada; elles sont plutôt généralement ajoutées au montant de l’hypothèque.

  • Qu’est-ce qui détermine si vous devez payer la PMI? 

Le prêteur exigera une assurance hypothécaire si votre mise de fonds est inférieure à 20 %.

  • Est-il possible d’éviter l’assurance hypothécaire en augmentant ma mise de fonds? 

Oui, vous n’avez pas besoin d’assurance hypothécaire si vous avez 20 % ou plus de mise de fonds.

  • L’assurance hypothécaire est-elle remboursable? 

Oui, si vous utilisez l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL pour financer une maison écoénergétique, vous pouvez être admissible à un remboursement de prime.